ULS pour Usufruit Locatif Social. C’est un dispositif qui repose essentiellement sur le nu-propriétaire et le démembrement de propriété. Le nu-propriétaire, c’est l’investisseur, l’usufruitier demeure donc le bailleur social. Les avantages de l’ULS sont nombreux. Et cela pour toutes les parties prenantes (collectivités locales, investisseur…). Concrètement, c’est quoi l’usufruit locatif social ?
Le mode de fonctionnement de l’ULS
C’est un dispositif qui a été mis en place afin de répondre à un manque évident de logements sociaux. Surtout dans les zones avec une situation immobilière dite tendue. Ce sont des zones géographiques ou les prix immobiliers sont élevés notamment à cause d’une offre réduite et qui ne parvient pas à combler les demandes. Les zones tendues sont pourtant recherchées, car la plupart étant des endroits à fort potentiel d’emploi. Et les avantages de l’usufruit locatif social sont nombreux.
L’ULS se repose alors sur le démembrement de propriété. L’investisseur recevra un bien (nue-propriété) à un prix largement en dessous de celui pratiqué sur le marché. Le bailleur institutionnel en récupère l’usufruit. Ainsi, sans formalités et autre frais à la fin du contrat ULS (qui court sur 15 à 20 ans), la pleine propriété se reforme petit à petit. C’est une solution de financement privé-public qui a permis la construction d’un nombre considérable de logements dans les zones tendues.
Le privé pour financer des logements sociaux
C’est tout l’intérêt d’un tel dispositif juridico-financier. Pour soutenir la construction de logements sociaux, l’ULS a vu le jour pour attirer les investisseurs privés dans le monde de l’immobilier. C’est la loi ENL qui régit actuellement une solution qui a vu le jour dans les années 2000.
On appelle un démembrement de propriété le fait de séparer la nue-propriété de son usufruit. La jouissance du bien revient à l’usufruitier tandis que la possession de la construction immobilière revient au nu-propriétaire. Les revenus de location reviennent donc essentiellement à l’usufruitier. En ULS : un investisseur privé représente le nu-propriétaire, un bailleur social l’usufruitier.
Les avantages de l’usufruit locatif social
Pour les investisseurs en ULS, c’est l’occasion d’acquérir des biens à un prix décoté. Autrement dit, vous allez acheter à 50 ou 70% moins cher que le prix pratiqué par les professionnels sur le marché. Et à la fin du démembrement, la propriété lui revient intégralement. En parallèle, l’état a mis en place une fiscalité très avantageuse durant toute la période de l’usufruit. C’est à l’usufruitier que revient la charge de régler les impôts et autres taxes foncières. Ainsi l’ULS permet de se construire un patrimoine immobilier conséquent sans avoir à supporter une imposition en hausse.
Pour une collectivité territoriale, l’ULS permet de rester dans les clous de la loi SRU (un quota de logements sociaux à respecter) le tout sans avoir à piocher dans les finances publiques. C’est donc un moyen de construire de nouveaux logements dans les zones tendues ou les offres n’arrivent pas à répondre à toutes les demandes de logement dans la région. Enfin pour les bailleurs sociaux, c’est l’occasion de se créer un parc immobilier important sans avoir à dépenser des sommes astronomiques.