Immobilier

Investir en usant de l’ULS, le mode d’emploi

Investir en usant de l’ULS, le mode d’emploi

ULS pour Usufruit Locatif Social. C’est un dispositif qui repose essentiellement sur le nu-propriétaire et le démembrement de propriété. Le nu-propriétaire, c’est l’investisseur, l’usufruitier demeure donc le bailleur social. Les avantages de l’ULS sont nombreux. Et cela pour toutes les parties prenantes (collectivités locales, investisseur…). Concrètement, c’est quoi l’usufruit locatif social ?

Le mode de fonctionnement de l’ULS

C’est un dispositif qui a été mis en place afin de répondre à un manque évident de logements sociaux. Surtout dans les zones avec une situation immobilière dite tendue. Ce sont des zones géographiques ou les prix immobiliers sont élevés notamment à cause d’une offre réduite et qui ne parvient pas à combler les demandes. Les zones tendues sont pourtant recherchées, car la plupart étant des endroits à fort potentiel d’emploi. Et les avantages de l’usufruit locatif social sont nombreux.

L’ULS se repose alors sur le démembrement de propriété. L’investisseur recevra un bien (nue-propriété) à un prix largement en dessous de celui pratiqué sur le marché. Le bailleur institutionnel en récupère l’usufruit. Ainsi, sans formalités et autre frais à la fin du contrat ULS (qui court sur 15 à 20 ans), la pleine propriété se reforme petit à petit. C’est une solution de financement privé-public qui a permis la construction d’un nombre considérable de logements dans les zones tendues.

Le privé pour financer des logements sociaux

C’est tout l’intérêt d’un tel dispositif juridico-financier. Pour soutenir la construction de logements sociaux, l’ULS a vu le jour pour attirer les investisseurs privés dans le monde de l’immobilier. C’est la loi ENL qui régit actuellement une solution qui a vu le jour dans les années 2000.

On appelle un démembrement de propriété le fait de séparer la nue-propriété de son usufruit. La jouissance du bien revient à l’usufruitier tandis que la possession de la construction immobilière revient au nu-propriétaire. Les revenus de location reviennent donc essentiellement à l’usufruitier. En ULS : un investisseur privé représente le nu-propriétaire, un bailleur social l’usufruitier.

Les avantages de l’usufruit locatif social

Pour les investisseurs en ULS, c’est l’occasion d’acquérir des biens à un prix décoté. Autrement dit, vous allez acheter à 50 ou 70% moins cher que le prix pratiqué par les professionnels sur le marché. Et à la fin du démembrement, la propriété lui revient intégralement. En parallèle, l’état a mis en place une fiscalité très avantageuse durant toute la période de l’usufruit. C’est à l’usufruitier que revient la charge de régler les impôts et autres taxes foncières. Ainsi l’ULS permet de se construire un patrimoine immobilier conséquent sans avoir à supporter une imposition en hausse.

Pour une collectivité territoriale, l’ULS permet de rester dans les clous de la loi SRU (un quota de logements sociaux à respecter) le tout sans avoir à piocher dans les finances publiques. C’est donc un moyen de construire de nouveaux logements dans les zones tendues ou les offres n’arrivent pas à répondre à toutes les demandes de logement dans la région. Enfin pour les bailleurs sociaux, c’est l’occasion de se créer un parc immobilier important sans avoir à dépenser des sommes astronomiques.